2026년 봄, 서울 부동산의 다중 위기: 증여 급증과 전세난 심화의 실체와 대응

2026년 4월 서울 증여 급증 현황과 핵심 지역 분석

이 서브섹션은 2026년 1분기부터 4월까지 서울 부동산 시장에서 증여 건수가 급증한 현상을 구체적으로 살펴보는 부분입니다. 증여의 월별 추이를 시간 흐름에 따라 분석하고, 특히 송파구와 용산구 등 주요 자치구에서 나타난 증여 증가 세부 양상을 집중 조명하여 증여 열풍의 지역별 특징과 원인을 심층 해석합니다. 이는 앞서 증여 급증 전반 현상을 소개한 서두와 증여·전세난 상호작용 분석 서브섹션과 연결되어, 이후 이어질 세제 변화와 다주택자의 절세 전략 분석으로 자연스럽게 연결되는 다리 역할을 수행합니다.

2026년 4월 증여 건수 월별 추이: 3년 4개월 만에 최고치 기록

2026년 4월 서울시 집합건물(아파트, 연립·다세대, 오피스텔 포함)의 증여 등기 건수는 1,980건으로 집계되었다. 이는 전월인 3월 1,345건 대비 47.2% 이상 급증한 수치이며, 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 높은 월간 증여 건수를 기록했다. 월별 증여 건수의 급격한 증가는 4월에 집중된 증여 수요를 명확히 보여준다[차트: 2026년 4월 서울 증여 건수 월별 추이].

증여 건수 증가는 2026년 5월 9일 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 선제적으로 세 부담 회피를 위한 증여 행위가 집중된 결과로 판단된다. 다주택자들이 매도보다는 절세를 위해 가족, 주로 자녀에게 주택을 이전하는 부담부 증여 혹은 단순 증여에 나선 것이다.

월별 추세를 세분화하면 2026년 1월부터 4월까지 증여 건수는 점진적 상승세를 나타내었으며, 특히 4월 중순부터 집중적으로 증여 등기가 이루어져, 정부 세제 강화 시점 직전 증여 수요가 집중된 모습이다. 전국 기준으로도 4월 증여 건수는 5,560건으로 같은 기간 최대치를 기록했다.

송파구·용산구 증여 급증 원인: 핵심 지역 증여 두 배 증가와 부담부 증여 확산

서울 내 증여가 가장 많이 발생한 자치구는 송파구로 4월 한 달 동안 161건의 증여 등기가 이루어져 전월 82건 대비 96.3% 약 두 배에 육박하는 급증세를 보였다. 이어 용산구도 전월 54건에서 106건으로 약 95.3% 증가해 두 자치구가 4월 증여 증가세를 주도했다.

이들 지역은 고가 주택이 밀집해 있으며, 양도소득세 중과 유예 종료 및 보유세 인상과 같은 세제 압박이 집중되는 곳으로, 다주택자들이 선호하는 자산들이 많은 핵심 지역이다. 이에 따라 고액 세 부담 회피의 수단으로 부담부 증여가 활발하게 이루어지고 있다.

부담부 증여는 임차인이 거주하는 주택을 자녀 등에게 증여하는 형태로, 기존 임대차 계약상의 임대보증금을 승계하는 구조다. 이 경우 임대보증금을 제외한 나머지 금액에 대해서만 증여세가 부과되어 절세 효과가 상당하다. 때문에 세 부담 상승에 불리한 핵심 지역 주택을 우선적으로 증여하려는 움직임이 뚜렷하게 드러나고 있다.

이밖에도 양천구(135건), 노원구(118건), 서초구(115건), 강남구와 동작구(각 104건), 광진구(100건) 등이 증여 활동이 활발한 지역으로 나타나 서울 전역에 걸쳐 광범위한 증여 열풍이 확산되고 있다.

증여 급증과 함께 서울 아파트 직거래 건수도 급격히 증가해 2월 109건에서 3월 185건, 4월에는 신고 기한이 남았음에도 불구하고 234건으로 급등했다. 직거래 비중은 서울 전체 거래의 5.15%에 이르고, 구별로는 서초구가 15.8%로 가장 높았다. 직거래는 종종 가족 간 저가 양도로 양도세 중과 부담을 회피하는 수단으로 쓰이고 있다.

다음 서브섹션에서는 4월 급증한 증여 현상의 주요 원인인 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 증가 등 세제 변화가 다주택자의 절세 전략에 미친 영향을 심층 분석함으로써 증여 급증 현상이 단순한 일시 현상이 아니라 세제와 시장 상호작용의 결과임을 밝히도록 하겠다.

급감하는 전세, 외곽지역 불균형 심화와 규제 영향

이 서브섹션은 2026년 1분기 서울을 중심으로 한 전세시장의 심각한 매물 감소 현상을 시간대별, 지역별로 정밀하게 분석한다. 앞선 증여 급증 현상과의 연관성을 검토하는 중간 단계로서, 전세난이 어떻게 지역 간 불균형을 심화시키고 있는지 실증적인 수치를 바탕으로 설명한다. 이를 통해 정책적 요인이 전세시장 공급의 위축에 구체적으로 어떤 영향을 미쳤는지 파악함으로써, 이어지는 세제 및 정책 변화 분석과의 자연스러운 연결고리를 제공한다.

월별 전세 매물 급감과 외곽지역의 심각한 공급 위축

2026년 서울 아파트 전세 매물은 최근 1년 동안 40% 이상 급감하여 심각한 시장 위축을 나타냈다. 특히 외곽 지역에서 매물 감소가 더욱 가파른데, 중랑구는 전년 대비 전세 매물이 85.3% 줄어 사실상 전세 매물이 바닥난 상태이며, 관악구 또한 73.2%가 감소했다. 이와 비슷한 추세가 노원구, 성북구, 금천구, 구로구 등 서울 외곽 대부분의 지역에서 확인되고 있다.

월별 추이를 살펴보면 2025년 하반기부터 감소세가 가팔라졌으며, 전세 매물 감소는 점진적이 아닌 단기간에 급격히 진행되었다. 이는 전세 수요는 유지되거나 오히려 증가하는 반면, 매물 공급 부족이 심화되어 수급 불균형이 급격히 확대된다는 점을 방증한다.

강남권 지역의 전세 매물은 상대적으로 완만한 감소세를 보이나, 대단지 아파트를 중심으로 수량 자체가 매우 적어 선택지가 현저히 줄어든 상황이다. 예를 들어 신동아아파트(수서동)는 1,162가구 규모에도 불구하고 전세 매물이 5건에 불과해 실질적인 전세 공급은 거의 소진된 상태이다.

이와 같은 전세 매물 감소는 전세가격 상승으로 이어져 서울 전역 대부분 지역에서 전세보증금이 지난 1년 동안 평균 7% 이상 인상되었으며, 강동구는 19.8% 상승해 가장 큰 폭의 전셋값 인상을 기록했다.

비거주 1주택 규제 강화가 만든 전세시장 공급 위축의 실체

정부의 비거주 1주택자에 대한 규제 강화는 전세 매물 급감의 중요한 원인 중 하나로 작용했다. 2025년 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고, 실거주 요건이 강화되면서 집주인들이 전세 매물을 회수해 거주용으로 전환하는 사례가 급증하고 있다.

이 규제가 외곽지역까지 파급되며, 본래 임대용으로 임대한 다수의 비거주 1주택자가 전세를 내놓지 못하거나 임대 조건을 사실상 축소하게 만드는 환경이 형성되었다. 특히 임대차 계약 갱신청구권 행사에 따른 장기 임대 의무화로 신규 전세 공급 자체가 감소하면서 임대시장 내 전세 공급 위기가 심화되었다.

더욱이 전세대출 요건과 대출한도 관리가 엄격해지면서 세입자들의 전세 수요는 유지됨에도, 전세금 조달의 어려움과 집주인의 전세 매물 회수 의지가 맞물려 매물 감소가 가속화되고 있다.

시중은행들은 비거주 1주택자의 신규 대출 연장 및 만기 연장을 엄격히 제한함에 따라, 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자의 전세대출 이용이 크게 위축된 점도 전세 매물 감소에 영향을 미쳤다.

한편으로는 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 현상도 함께 관찰된다. 이는 보유세 부담 증가분을 임대료 증가로 전가하는 측면을 보여주며, 전세난 심화와 함께 월세 비중 확대로 임대차 시장의 구조적 변화가 진행되고 있음을 시사한다.

이처럼 전세 매물의 급격한 감소와 외곽지역에서의 불균형 심화는 세금과 금융 정책, 규제 강화가 복합적으로 작용한 결과임을 알 수 있다. 다음 서브섹션에서는 이러한 현상을 심화시킨 정부의 세제 개선과 다주택자를 겨냥한 정책 변화가 어떻게 증여 급증 및 전세난 심화와 맞물려 시장 불확실성과 다중 위기를 심화시키고 있는지 자세히 분석할 것이다.

증여 급증과 전세난의 상호작용: 절세 전략과 주거 형태 재편의 실체

이 서브섹션은 앞선 증여 건수 급증과 전세난 심화 현상의 개별적 동향 분석을 바탕으로, 두 현상이 어떻게 상호작용하며 서울 및 수도권 주거 시장의 주거 형태 재편과 거래 구조 변화로 연결되는지를 체계적으로 설명한다. 특히 다주택자들의 절세 수단으로서의 부담부 증여 증가와 중저가 아파트 거래 비중 확장이라는 구체적 변화를 중심으로 심층 분석하여, 시장 내 다중 위기 구조의 메커니즘을 밝히고 다음 섹션인 세제 변화와 정책 요인 분석으로 자연스럽게 연결하는 역할을 수행한다.

부담부 증여 비중 변화와 절세 전략의 진화

2026년 들어 다주택자 사이에서 진행되는 증여 유형 중 부담부 증여가 점차 그 비중을 확대하는 경향이 뚜렷하다. 부담부 증여란 증여자가 부채를 부담하는 조건으로 재산을 증여하는 방식을 일컫는데, 이는 주택 보유자가 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 부담 증가에 대응하여 취하는 절세 전략으로 작용한다. 세법상 부담부 증여를 활용하면 증여 시점에서 일부 세금 절감 효과가 가능하고, 향후 상속 계획과도 맞물려 재산권 이전 과정에서 세부담을 분산시킬 수 있다.

분기별 증여 건수 증가가 두드러진 가운데, 강남3구와 용산구 등 서울 내 고가 주택 밀집 지역에서 부담부 증여 거래가 전체 증여 건수의 약 20% 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 이는 단순 무상증여 대비 절세 효과를 극대화하기 위한 가족 내 거래 활성화와 직거래 증대 현상과 연계된다. 부담부 증여는 매도 대신 증여를 선택해 시세 차익에 따른 양도세 중과를 회피하는 동시에 보유세 장기 부담에 대응하기 위한 수단으로, 세제 변화에 따른 시장 내 전략적 포석이라 할 수 있다.

이러한 부담부 증여 비중 확산은 매도 희망세력의 출회 지연 현상과 맞물려 전세 시장 내 매물 부족 현상을 심화시키는 요인으로 작용 중이다. 즉, 다주택 보유자들이 세제 부담 증가를 피해 매도를 꺼리면서 증여를 통해 자산 이전을 진행함에 따라 매물이 시장에 유입되지 않으며, 전세 매물 역시 줄어들어 전세난이 한층 가중되는 복합적 구조가 형성된다.

6억~10억 원대 아파트 거래 상승: 중저가 시장 중심 재편의 배경

2026년 1분기 서울 아파트 전체 거래 중 6억~10억 원 구간의 거래 비중은 37.8%까지 상승하여 전년 대비 약 8.5%포인트 증가했다. 이러한 변화는 중저가 주택에 대한 수요 집중을 반영하며, 고가 주택 시장에서는 거래 침체와 가격 조정 흐름이 지속되는 것과 대조된다. 이 현상은 다주택자들의 절세 전략 선택과 무관하지 않다. 양도소득세 중과 유예 종료 전 다주택자들이 고가 주택 처분을 미루고 중저가 대체 주택 거래 및 증여에 집중함에 따라 자연스러운 시장 재편이 진행된 것이다.

특히 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 15억 원 이상 고가 주택에 강하게 적용되면서, 자금 접근성이 비교적 유리한 6억~10억 원대 아파트 거래가 증가하는 결과를 낳았다. 또한, 오피스텔과 빌라 등 중·저가 주거형태로의 수요 전이가 심화되면서 전세 매물 부족과 맞물린 주거 형태의 다변화가 확산되었다.

이러한 시장 변화는 강남권 등 고가 주택 밀집 지역의 가격 약세와 중저가 외곽 지역, 업무지구 인접 지역으로의 수요 이동이라는 양극화 현상을 심화시키고 있다. 결과적으로 중저가 아파트 거래 비중 증가는 투자자 및 실수요자 모두가 세제 부담과 규제 환경을 고려한 전략적 선택의 산물이며, 이는 시장 내 주거 형태 및 가격 구간 재편 현상의 지표가 된다.

이처럼 부담부 증여를 중심으로 한 다주택자의 절세 전략과 6억~10억 원대 중저가 아파트 거래의 증가는 부동산 시장 내 주거 형태의 구조적 재편과 맞물려 있다. 다음 서브섹션에서는 이러한 변화를 촉발시킨 세제 개편과 보유세 상승 등 정책적 요인들을 집중 분석하여, 증여 급증과 전세난 심화가 복합적으로 작용하는 다중 위기 배경을 입체적으로 조명할 것이다.

양도세 중과 끝과 절세 전쟁: 다주택자 매도 대신 증여 행렬

이 서브섹션은 2026년 5월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료가 부동산 시장에 미친 직접적 영향을 집중 분석한다. 앞선 섹션들이 증여 급증과 전세난 심화 현상 및 그 원인을 거시적 차원에서 조망했다면, 본 서브섹션은 중과세율 조치가 구체적으로 매도 및 증여 행태에 어떠한 변화를 초래했는지 실증 자료를 바탕으로 상세히 규명한다. 이를 통해 다주택자들의 절세 전략이 차후 시장 동향과 거래 패턴에 미치는 함의를 이해하는 기초를 제공한다.

2026년 5월 양도소득세 중과세율별 주택 양도 실적 분석

2026년 5월 9일, 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예를 공식 종료하였다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택 매도 시 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되어 최고 실효세율이 82.5%에 달하는 중과세율이 적용되었다. 이 정책 변화 직전과 직후의 거래 행태 차이를 분석하면, 중과세율 강화가 다주택자의 매도 행위에 중대한 제약으로 작용했음을 알 수 있다.

5월 이전까지는 보유 기간 2년 이상 주택에 대해 기본세율만 적용되어 다주택자들이 매도에 상대적으로 적극적이었다. 그러나 중과세율 적용 이후에는 막대한 세금 부담과 장기보유특별공제 배제로 인해 양도 시 경제적 손실이 커, 매도 결정이 극도로 지연되고 매물 출회가 위축되었다. 이런 변화는 실질적으로 2026년 4월 집합건물 증여 등기 건수(1,980건)가 전월 대비 47.2% 급증한 현상과도 궤를 같이 한다.

구체적인 월별 주택 양도 실적을 살펴보면, 2026년 4월에는 조정대상지역 내 다주택자 매도가 다소 감소한 반면, 증여 또는 부담부 증여를 통한 자녀 이전이 단기간에 집중되었다. 이 결과 직거래 비중 역시 4월 5.15%로 증가하여 서초구는 15.8%에 이르렀고, 강남과 용산 등 강남권 주요 자치구에서 급증세를 보였다.

증여·부담부 증여 증가율과 절세 전략 변화 추이

2026년 4월 증여 건수는 서울 집합건물 기준으로 1,980건에 이르러 월별 통계에서 3년 4개월 만에 최고치를 기록했다. 이는 전월(1,345건) 대비 47.2% 증가한 수치로, 2022년 12월 증여취득세 과세표준 변경 직전의 수요 몰림과 양상 또한 유사하다. 단순 증여뿐만 아니라 임차인이 존재하는 주택을 자녀에게 넘기는 부담부 증여도 크게 늘었다. 부담부 증여는 증여세 과세를 채무 부분에서 제외해 상대적으로 세 부담이 적은 특징으로 절세 수단으로 부상했다.

이 같은 증여 증가 현상은 다주택자들이 양도소득세 중과 시행일 이전에 주택을 처분하기보다 자녀에게 증여하는 경향이 뚜렷해졌기 때문이다. 세율이 급등하고 장기보유특별공제 배제 효과가 나타남에 따라, 가급적 주택 매도 없이 세 부담을 줄이기 위해 기존 임차인과의 전세계약을 유지하면서 부채 부담만 이전하는 부담부 증여가 적극 활용되고 있다.

아울러 서울 내 증여 건수는 송파구가 161건으로 가장 많았으며, 용산구는 4월 한달간 증여 건수가 전월 대비 95.3% 증가하는 등 양도세 중과 前 집중 증여가 지역별로도 고르게 확산되고 있다. 직거래 역시 다주택자들의 절세를 목적으로 하는 가족 간 저가 양도 성격이 강해 4월 전국적으로 직거래가 급증하였으며 서울 내 직거래 비중은 5.15%까지 상승했다.

이러한 증여와 부담부 증여, 직거래 활성화는 다주택자들이 세법 시행 전 절세 시기를 선점하고자 하는 전략적 행위로, 세율 정책 변화가 거래 패턴 재편에 직접적 영향을 미쳤음을 입증한다.

양도소득세 중과 유예 종료가 다주택자 매도 및 증여 행태에 미친 이 같은 영향은 차후 부동산 시장의 주요 변수로 작용한다. 다음 서브섹션에서는 보유세 부담 증가 등 복합적 세제 변화가 시장 전반에 미치는 영향을 다각도로 평가하며, 정책 변화가 거래 심리와 가격 변동성에 주는 함의를 심층적으로 탐구할 것이다.

보유세 상승과 세제 개편의 복합 영향: 현실화율 동결과 공제 상향 효과

본 서브섹션은 증여 급증과 전세난 심화의 근본 원인으로 작용하는 보유세 상승과 세제 개편 양상을 심층 분석한다. 앞선 섹션들이 증여 급증과 전세난의 현상 및 원인 일부를 살폈다면, 이 부분에서는 2026년 부동산 세제 개편의 핵심 내용인 공시가격 현실화율 동결 조치와 종합부동산세 기본 공제 금액 상향 등이 보유세 부담에 어떻게 복합적으로 작용했는지를 구체적 수치와 정책 변화 흐름을 바탕으로 검토한다. 이를 통해 다중 위기 구조 내에서 보유세 조정이 시장 안정과 부담 완화에 미친 실증적 효과 및 향후 전망의 기반을 제시한다.

공시가격 현실화율 70% 유지: 부담 완화와 예측 가능성 증대

2026년 부동산 세제 개편의 핵심 중 하나는 주택 공시가격 현실화율을 전년과 동일한 약 70% 수준에서 동결하는 조치였다. 이는 높은 보유세 급등에 대한 시장 불안을 반영한 것으로, 현실화율 인상 없이 일정 선에서 유지한 것은 보유자들의 세 부담 예측 가능성을 높이고 급격한 세금 충격을 완화하는 효과를 가졌다.

현실화율은 공시가격을 시세 대비 어느 정도 반영하는지를 나타내는 비율로, 시세 30억 주택을 예로 들면 현실화율이 70%일 때 공시가격은 약 21억 원으로 산출된다. 만약 현실화율이 90%로 인상됐다면 공시가격은 27억 원이 되어 이격 폭이 커지며 보유세 부담도 30% 이상 증가한다. 따라서 70% 유지 결정은 고가 주택 보유자의 부담 완화에 중요한 역할을 수행했다.

현실화율 동결은 전국 단위로 적용되었으며, 지역별 현실화율 차이가 존재하지만 전체적으로 기존 수준이 유지되어 보유세 체계가 일시적으로 안정되는 효과를 가져왔다. 다만 현실화율 자체가 비교적 낮아 시장 내에서는 여전히 공정 시장 가치 대비 세 부담이 다소 낮게 책정된 비정상적 구조라는 지적도 존재한다.

종부세 기본 공제 금액 상향과 신규 공제 방안: 고가 주택 부담 완화 전략

2026년 세제 개편 과정에서 종합부동산세 기본 공제 금액이 기존 12억 원에서 15억 원으로 상향 조정되었다. 이 조치는 다주택자뿐 아니라 1세대 1주택자 중에서도 고가 주택 보유자의 예상 세 부담을 경감시키는 역할을 했다.

기본 공제금액의 상향은 과세 대상 주택의 공시가격 중 일정 구간 이하에 대해 세금을 부과하지 않음으로써, 세금 부과 기준선을 실질적으로 높이는 효과가 있다. 이에 따라 12억 원 초과 15억 원 이하 주택은 종부세 과세 대상에서 일정 부분 제외되는 상황이 발생했다.

이와 함께 취득세 및 재산세 부분에서도 소형주택 및 생애 최초 주택 구입자에 대한 감면 정책이 확대되어 세제 부담 경감이 다각도로 추진됐다. 특히 청년 및 신혼부부를 대상으로 한 취득세 감면율 상향 등이 도입되면서 실수요자 부담 완화에 일정 기여를 하였다.

반면 이러한 완화 조치는 중저가 이하 주택과 실수요자 보호에 중점을 둔 반면, 다주택자 및 고가 주택 전체에 대한 보유세 부담은 양도소득세 중과 종료 등의 영향과 맞물리면서 여전히 높은 수준을 유지했다.

현실화율 동결과 기본공제 상향의 실증적 세 부담 영향 분석

실제 2026년 서울 강남구 소재 15억 원대 아파트 2채 보유자의 경우, 종부세와 재산세 합산 보유세가 2024년 기준 약 2억 8천만 원 수준이었으나, 2026년 세제 개편에 따른 공정시장가액비율 인상과 세 부담 상한 폐지 영향으로 7억 5천만 원 이상으로 추정되어 큰 폭 상승이 예상되었다. 그러나 공시가격 현실화율의 동결과 종부세 기본공제 상향은 이 부담액 증가폭을 다소 완화하는 역할을 하였다.

또한 1세대 1주택자 대상 고령자 및 장기보유 세액공제의 유지와 확대는 실질 납세 부담을 누진적으로 조정하는 효과를 냈다. 이 공제는 최대 80%까지 중복 적용 가능해 고령자 및 장기 보유자들의 경우 보유세 부담 상승이 상대적으로 완만하게 나타나는 구조를 만들었다.

다만 다주택자에 대한 양도소득세 중과 재개와 지속적인 대출 규제, 세제 불확실성 확대는 매물 잠김 현상을 확대하는 등 시장 유동성 악화에 기여했으며, 상대적으로 세제 완화 효과가 제한적인 상황임을 방증하였다.

이처럼 공시가격 현실화율을 유지하고 종부세 기본공제를 상향 조정한 조치는 다소간 세 부담 안정화 효과를 가져왔으나, 전체 세제 개편 맥락에서는 양도소득세 중과 종료와 보유세 부담 증대가 동시에 존재하여 시장 내 불확실성이 해소되지 못한 상태임을 확인할 수 있었다. 다음 서브섹션에서는 이러한 세제 변화가 정부 정책 및 시장 관망세에 어떤 영향을 미쳤는지를 심층 분석함으로써 정책과 시장 반응 간 상호작용을 조망할 것이다.

정부 정책 변화와 시장 관망심리의 교차점

이 서브섹션은 전체 리포트 내 세제 변화와 정책적 요인을 다루는 섹션 내에서 정부 정책의 구체적 변화와 그에 따른 시장 반응, 특히 관망세를 분석하는 핵심 부분이다. 앞선 절에서는 증여 급증과 전세난 심화의 원인으로 세제 변화 및 정책적 요인을 언급하였다면, 본 서브섹션에서는 2026년 4월에 개최된 부동산 포럼에서의 논의 내용과 실제 토지거래허가제 강화가 거래량과 시장 심리에 미친 영향을 심층적으로 진단함으로써, 정책과 시장 행위자의 상호 작용을 구체적으로 조명한다. 이후 절에서는 세제 변화와 금리 변동의 복합 영향으로 이어지며, 정책 변화와 시장 반응의 연장선 위에서 시장 불확실성을 더욱 입체적으로 고찰할 예정이다.

2026년 4월 부동산 포럼: 정책 변화에 대한 전문가 진단과 시장 심리

2026년 4월 22일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘부동산 세제 개편에 따른 부동산 시장 전망’ 포럼에서는 정부의 세제 개편 계획과 이에 따른 거래 및 가격 변동 가능성을 다각도로 점검했다. 포럼은 이재명 정부 출범 이후 강화된 부동산 규제 환경 속에서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 토지거래허가제 시행 및 주택담보대출 규제 강화 등 복합적 변수들이 맞물리며 부동산 시장 전반에 커다란 불확실성을 야기하는 상황을 반영했다.

기조 강연을 맡은 이광수 광수네복덕방 대표는 세제개편이 다주택자와 실수요자에게 갖는 상이한 영향과 함께 향후 부동산 거래 패턴의 변화 가능성을 제시했다. 함께 진행된 토론에서는 국토교통부 장우철 주택정책관, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원, 박원갑 KB국민은행 수석전문위원 등이 정책 효과의 시장 내 파급과 실수요자 보호 방안에 대해 심층적으로 논의했다.

특히 포럼 참여 전문가들은 5월 중 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 시장 관망세에 기여하며 실질적인 매물 출회 감소로 이어질 개연성이 높음을 지적했다. 더불어 7월 예정된 세제 개편과 보유세 변화가 거래 위축과 가격 변동성 증가를 촉발할 수 있다는 견해를 공유했다. 이와 함께 다주택자의 절세 전략이 증여 및 부담부 증여 형태로 전환되는 현상과 실수요자의 주거 형태 재편 현상을 함께 고려할 필요성이 강조되었다.

토지거래허가제 강화가 시장 거래량과 투자 심리에 미친 실질적 영향

2025년 10월 서울 전역에 본격 시행된 토지거래허가제는 고가 주택 및 투기과열지역의 투기 수요 억제와 실거주자 중심 시장 조성을 목표로 도입된 규제로 평가받는다. 2026년 3월 기준 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 7,653건으로 전월 대비 69.7% 급증하며 누적 신청 건수가 2만 8,535건에 달하는 등 규제 지정 과정에서 거래 활동은 오히려 일시적으로 움직임이 확대되었다.

하지만 이 증가세는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 매물 시장 집중과 맞물린 현상으로, 실제 거래로 전환된 매물 중 많은 비중은 허가를 앞둔 투기적 매물이 아닌 관망 상태인 경우가 많았다. 고가 아파트 밀집 지역인 강남3구와 용산, 한강 벨트 지역에서 다주택자 매물이 17.1% 포함된 점은 절세를 노린 대기 물량 존재와 규제 풍선 효과를 방증한다.

토지거래허가 신청 가격은 전월 대비 0.08% 하락했으며, 강남3구와 용산구는 각각 –1.73% 하락했다. 반면 실수요가 집중된 중저가 및 외곽 지역에서는 상승세가 지속됐으나 상승폭은 둔화되었다. 거래는 급매물 위주로 진행되며, 규제로 인한 절차·실거주 의무 강화, 대출조건 엄격화 등이 매물의 진입에 장애가 되는 구조다.

한편, 토지거래허가제 시행 이후 서울 아파트 거래량은 강남권 중심으로 감소세가 두드러지고 있으며, 거래 위축에도 불구하고 가격은 전반적으로 하락 압력이 가해지고 있다. 이로 인해 매수 심리는 위축되고, 매도자는 실거주 요건과 대출 제한, 세제 부담을 모두 고려해야 하는 까다로운 시장 환경에 직면해 있다.

결국 토지거래허가제 강화는 거래 활성화에는 부정적 영향을 미치면서도 시장 내 불확실성과 관망세를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 규제 강화가 단기적으로 매물 잠김 현상을 심화시키는 한편, 증여 및 직거래 증가라는 절세형 매물로 시장 변화가 복잡하게 전개되고 있음이 관측된다.

이와 같은 정부 정책 변화와 시장의 즉각적인 관망 반응은 세제와 대출 규제, 금리 변동과 결합하며 시장 불확실성과 거래 위축을 가중시키는 복합적 양상을 낳고 있다. 다음 서브섹션에서는 양도소득세 중과 유예 종료 이후 심화된 시장 불확실성과 금리 변동의 영향을 함께 분석하여 향후 시장 동향을 보다 심층적으로 이해하는 데 초점을 둘 것이다.

양도세 중과 종료 후 시장 불확실성 심층 분석

이 서브섹션은 2026년 5월 9일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료라는 중대한 정책 변화를 중심으로 시장의 즉각적 반응과 그에 따른 불확실성을 심층 분석한다. 앞서 증여 급증과 전세난 심화의 구조적 원인을 고찰한 데 이어, 본 내용은 양도세 중과 유예 종료가 부동산 매물 시장에 미친 실질적 영향과 증여·직거래의 월별 변동 추이를 입체적으로 조명함으로써, 시장 동향의 변곡점과 향후 리스크 요인을 구체화하는 역할을 수행한다.

양도세 중과 유예 종료 후 매물 감소와 시장 매물 잠김 현상

2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 공식 종료되면서 서울 부동산 매물 시장은 즉각적인 변화를 맞았다. 해당 조치 종료 이전인 4월 초부터 증여와 직거래가 급증하는 동시에 시장 내 아파트 매물은 눈에 띄게 감소하는 형태로 나타났다.

특히 서울 아파트 매물은 4월 한 달간 약 6.9% 정도 줄어든 7만 3,337건을 기록하였다. 이러한 매물 감소 추세는 3월 21일 8만 건이 넘는 정점을 찍은 후 심화된 것으로, 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 매물 출회에 신중한 태도를 보이기 때문으로 분석된다.

시장 관계자들은 이 같은 매물 감소 현상이 단기간의 급매 소진을 넘어 실질적 ‘매물 잠김’으로 해석해야 하며, 양도소득세 중과 재개 이후 매도자들은 가격 상승 기대와 세 부담 증가를 저울질하며 관망세로 전환했다고 평가한다.

이와 더불어, 전문기관 데이터에 따르면 서울 주요 자치구별 매물 감소가 10%를 넘는 지역도 등장하여 전 지역에 걸친 매물 감소가 광범위하게 전개되고 있다. 중랑구와 구로구, 강북구 등 외곽지역에서 매물 감소폭이 특히 컸으며, 강남권도 매물 감소 경향을 보이고 있다.

이러한 현상은 정부가 토지거래허가제 강화 등 규제 완화책을 내놓아도 매물이 일시적으로 늘지 않고, 세제 변화에 따른 심리적 부담과 미래 가격 상승 전망으로 매도자가 매물을 거둬들이는 ‘버티기’ 현상으로 귀결되고 있음을 보여준다.

증여 및 직거래 증가 월별 추이와 정책 영향 분석

2026년 4월 서울 집합건물(아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 포함)의 증여 등기 건수는 약 1,980건으로, 전월 대비 47.2% 증가하며 최근 3년 4개월 만에 월간 최대치를 기록하였다. 이는 세 부담이 가중되는 5월 10일 양도세 중과 재개를 앞두고 다주택자들이 절세 목적으로 자녀에게 주택을 이전하는 움직임이 집중된 결과이다.

증여가 급증한 지역은 송파구(161건), 용산구(106건, 전월 대비 95.3% 상승), 양천구, 노원구, 서초구 등이며, 이들 지역은 서울 내에서도 고가 아파트 비중이 높고 세 부담 인식이 민감한 곳이다.

또한, 직거래(공인중개사 개입 없이 이루어지는 거래)도 급격히 늘어났다. 서울 아파트 직거래 건수는 2월 109건에서 3월 185건, 4월은 신고 기한이 남았음에도 234건에 달하였다. 직거래 비중은 서울 시내 전체 거래의 약 5.15%를 차지하였으며, 특히 서초구의 직거래 비중은 15.8%에 이를 정도로 집중됐다.

이 같은 직거래 증가량은 일부 가족 또는 특수관계인 간 저가 양도 형태로, 양도세 부담 회피를 위한 전략으로 풀이된다. 현행 법규는 일정 범위 내 저가 거래인 경우 증여세 부과 대상에서 제외하여 절세 수단으로 활용되고 있다.

정책적 측면에서는 양도세 중과 유예 조치 종료를 앞두고 9일까지 토지거래허가 신청 완료 시 중과 배제가 부분적으로 인정된 상황임에도, 다주택자들은 계약 체결 대신 증여·직거래 등 다양한 우회 방법을 동원해 세 부담을 최소화하려 했다.

증여와 직거래 증가는 단기간의 순수한 매도물량 증가를 제한하여 시장 내 매물 일부가 잠기는 구조를 심화시키는 요인으로 작용한다.

이와 같이 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 매물 감소와 증여·직거래 급증은 단순한 단기 변동을 넘어 시장 내 매물 공급 부족과 거래 위축이라는 구조적 위기 신호로 해석할 수 있다. 다음 서브섹션에서는 이러한 세제 변화와 시장 불확실성 심화가 금리 변동 및 대출 규제와 어떻게 복합적으로 작용하며 부동산 시장 전반에 양극화와 거래 침체를 야기하는지를 분석할 것이다.

금리 변동과 대출 규제, 2026 부동산 시장 압박의 실체

본 서브섹션은 2026년 1분기부터 4월까지 부동산 시장 상황 가운데 금리 변동과 대출 규제 강화가 매수 심리와 금융 접근성에 미친 영향을 심층 분석한다. 앞선 섹션들이 증여 증가와 전세난 심화, 세제 변화에 따른 시장 구조 변화를 다뤘다면, 이 부분은 금융 비용과 대출 조건 변화라는 실질적 요소가 수요자의 거래 결정에 미친 구체적인 영향을 기술함으로써, 시장 불확실성 심화와 가격·거래 양극화 현상을 연결 짓는 고리 역할을 수행한다.

2026년 1분기 주택담보대출 금리 변동 추이와 매수 심리 영향

2026년 1분기 동안 한국은행 기준금리는 3.50%선에서 비교적 안정적인 흐름을 유지했으나, 실질적 주택담보대출(주담대) 금리는 상승하는 추세를 보였다. 이는 코픽스 지표 상승과 금융기관별 조달 비용 증가가 중장기 변동금리 상품의 금리를 밀어올렸기 때문이다. 예를 들어, 신규 주담대 금리는 4.0%에서 5.5% 수준에서 형성되어 전년 대비 소폭 높은 수준을 기록했다. 특히 3월 기준 예금은행 신규취급액 대상 주담대 평균 금리는 4.34%로 두 달 연속 최고치를 경신하며 가계의 이자 부담 증대를 반영했다.

금리 상승에도 불구하고 기준금리가 동결된 점은 이자율 수준의 역설적 지속 유지 현상을 설명한다. 시중은행 주담대 내 고정금리 비중 감소와 변동금리 비중 확대가 체감 금리 부담을 크게 증가시켰고, 이는 대출금리 체감 상승으로 이어져 매수자의 금융 비용 부담을 가중시켰다. 이로 인해 주택 매수 심리는 제한적으로 회복되었으나, 매매시장 전반에 부담 요인으로 작용했고, 특히 고가 및 다주택자 대상 거래 위축에 기여하였다.

매수 심리에 미친 영향은 지역별 및 주택 가격대별 차별화된 양상을 띠었다. 학군 및 역세권 인기 매물은 소진 속도가 비교적 빠른 반면, 고가 아파트나 중저가 외곽 지역은 금리 부담으로 인해 거래 둔화가 뚜렷하게 나타났다. 따라서 금리 변동은 매수자의 구매 의사 결정에서 금융 비용의 비중을 증가시키며, 시장 전반의 거래량 변동성과 가격 하방 압력을 동반하는 중요한 변수로 작용했다.

대출 규제 강화(DSR·LTV) 이후 신규 대출 승인과 금융 접근성 변화

2025년 하반기부터 시행된 대출 규제 강화는 2026년 1분기 내내 신규 주택담보대출 승인과 자금 조달 환경에 직접적인 영향을 미쳤다. 대표적 규제로는 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 강화와 주택담보대출비율(LTV) 하향 조정이 있다. DSR은 연소득 대비 총 대출 상환액을 제한하는 지표로, 2025년 7월부터 3% 스트레스 금리 가산이 포함된 3단계가 적용되면서 차주별 실질 대출한도가 크게 축소되었다.

한편, LTV 규제 역시 70%에서 최고 40%로 조정되면서 고가 주택 및 다주택자에 대한 대출이 제한되었다. 규제지역 내 주택 구입 시 대출 한도가 더욱 엄격하게 적용되며, 대출 심사는 기존보다 강화된 신용평가 체계와 소득 증빙 위주로 진행되었다. 이에 따라 실제 신규 대출 승인 비율은 감소 경향을 보였으며, 특히 30억 원 이상 고가 주택이나 다주택 보유 차주 대상 신규 융자 승인율이 현저히 낮아졌다.

대출 접근성 향상을 저해하는 규제 강화는 실수요자와 투자자 모두에게 금융 조달 부담을 가중시켰으며, 시장 진입 장벽을 높였다. 이 결과 실수요자들은 보금자리론, 특례 보증상품 등 저금리·우대 조건 대출을 적극 활용하며 대출 전략을 수정하는 동시에, 공동명의 활용, 자산 분산 등의 금융 전략도 병행하였다. 대출 시장의 이러한 변화는 매수 심리 위축뿐 아니라 중장기적으로는 주택 매물 잠김 현상을 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.

이처럼 금리 상승과 대출 규제 강화는 복합적으로 작용하여 2026년 초 부동산 시장의 거래 위축과 불확실성 심화를 주도하였다. 다음 서브섹션에서는 이러한 금융 환경 변화가 고가 아파트 시장 내 가격 양극화 및 거래 침체로 어떻게 귀결되었는지를 구체적으로 살펴본다.

고가 아파트 시장 양극화와 거래 절벽의 실체

이 서브섹션은 '시장의 불확실성 심화: 세제 변화와 금리 변동의 복합적 영향' 섹션 내에서 고가 아파트 시장의 거래 동향과 가격 변화 양상을 구체적으로 분석하여, 중저가 시장과 대비되는 양극화 현상과 거래 침체의 이유를 심층적으로 조명하는 역할을 수행한다. 앞선 서브섹션에서는 시장 전반의 세제 변화와 금융 환경의 영향을 살펴보았으며, 이 부분에서는 특히 고가 주택군에 초점을 맞춰 심층 원인과 지역별 특색을 파악한다. 이후 서브섹션에서는 정책 대응과 시장 반응 분석으로 이어져, 전반적인 시장 불확실성에 대한 통합적 이해를 돕는다.

고가 아파트 거래량 급감과 감소율 분석

2026년 서울 아파트 시장에서 25억원 초과의 고가 아파트 거래량은 전년 동기 대비 약 60% 급감했다. 특히 100억원 이상 초고가 단지는 거래 건수가 73% 이상 감소하는 등 고가 주택군에 대한 금융 접근성과 세제 부담이 복합적으로 거래 위축을 초래했다.

한국토지주택공사 및 국토교통부 실거래가 데이터를 종합한 결과, 올해 1~4월 서울 내 25억원 초과 아파트 매매는 1,055건으로 전년도 같은 기간(2,778건)에 비해 절반 이상 줄었다. 100억원 이상 하이엔드 주택 거래는 15건에서 4건으로 급감했다. 이는 초고가 주택군 대부분의 대출 한도가 2억원에 제한돼 실질적으로 현금 유동성을 갖춘 투자자에 의존하는 시장 구조가 고착화됨에 따른 결과다.

고가 아파트 밀집지인 용산구, 서초구, 강남구 등에서는 거래량 급감과 함께 매매가 하락세도 나타났다. 2026년 4월 서울 강남구 아파트 매매가는 연속 두 달 하락하며 0.29% 포인트 떨어졌으며, 서초구 역시 0.21% 상승 폭이 둔화됐다. 이러한 추세는 고가 주택의 세금 부담과 대출 규제가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.

중저가 아파트 거래 비중 확대와 지역별 집중 양상

매매 시장에서는 6억~10억원대 중저가 아파트 거래 비중이 전체 거래의 37.8%로, 전년 대비 약 8.5%포인트 증가해 상대적으로 저가와 중가 주택군으로 수요가 집중되는 현상이 심화됐다. 이 지역은 주택담보대출 한도가 최대 6억원까지 허용되는 조건으로 인해 실수요자들이 주로 몰린다.

중저가 거래 증가가 집중된 지역은 서울 노원구, 구로구, 강서구, 성북구 등 외곽 자치구로 집계됐다. 이들 지역의 15억원 이하 아파트 거래 비중은 99%를 상회하며, 상대적으로 저렴한 가격대와 높은 대출 가능성이 거래 활성화의 주요 요인으로 작용했다.

특히 노원구 중계동과 상계동 등은 대출 규제 완화 이후 매수 문의가 급증하며 9억원대 실거래가를 기록, 강남·용산 등 고가 지역과 대비되는 가격 상승과 수요 증가가 나타나고 있다. 이러한 상황은 중저가와 고가 주택군 간 거래 양극화와 시장 재편을 가속화하는 것으로 분석된다.

전세 매물 감소와 시장 위축 현상

전세 시장 역시 2026년 1월부터 4월까지 전세 매물 수가 지속적으로 감소하며 시장 위축이 뚜렷하게 나타났다. 1월 2만3,000건이던 서울 전세 매물 수는 4월 1만5,000건으로 약 35% 가까이 줄어든 상황이다. 매물 감소는 전세난 악화를 반영하며, 임차인과 임대인 모두 시장 불확실성과 금리 부담 증가에 따른 영향을 받고 있음을 시사한다.

고가 아파트 시장 내 뚜렷한 거래 감소와 가격 하락은 중저가 중심의 거래 확대와 함께 시장 내 양극화 현상을 명확히 보여준다. 다음 서브섹션에서는 이러한 거래 침체와 가격 양극화가 세제 정책과 금융 규제의 영향을 어떻게 받으며, 시장 참여자들의 대응 전략에 어떠한 변화를 불러오는지 심층적으로 분석할 것이다.

토지거래허가제와 실거주 의무 변화가 전세시장에 미친 충격

이 서브섹션은 2026년 상반기 부동산 시장 내 정책적 대응과 시장 반응을 면밀히 분석하는 네 번째 메인 섹션 내 '토지거래허가제 강화와 실거주 의무 완화의 영향' 부분이다. 앞서 시장 내 다중 위기와 세제·정책 변화로 인한 증여 급증 및 전세난 심화 원인을 기술한 후속으로, 이 부분에서는 토지거래허가구역 지정 및 실거주 의무 강화에 따른 전세 매물 감소 현황과 실거주 의무 완화가 일군 일부 거래 활성화 사례를 실증 데이터와 함께 깊이 있게 탐색하여 시장 불안 요인과 완화 요인을 동시에 조명한다.

토지거래허가제 지정 이후 전세 매물 급감과 시장 구조 변화

2025년 하반기 이후 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되며, 이들 지역에서 주택 매입 시 2년 실거주 의무가 부과되었다. 이로 인해 기존에 전세를 끼고 주택을 매입하거나 갭투자 형태로 신규 전세를 공급하던 구조가 급격히 붕괴되었다. 실제 서울 아파트 전세 매물은 2026년 1월 초 약 2만 3천여 건에서 4월 말 기준 약 1만 5천여 건으로 32% 이상 줄었다. 특히 노원구, 중랑구, 강북구, 성북구 등 외곽 지역에서 매물 감소 폭이 80%에 육박하는 등 지역 간 불균형이 두드러졌다.

전세 매물 급감의 배경에는 실거주 의무 강화에 따른 임대용 갭투자의 어려움과 더불어 전세대출 한도 축소 및 대출 규제 강화가 복합적으로 작용하고 있다. 수도권 규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 제한되었고, 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 강화 역시 수요자의 자금 조달 부담을 심화시켰다. 결과적으로 기존 전세 공급자들이 전세 대신 월세로 전환하는 경향이 확산되며 시장에서 전세 공급 자체가 위축되었다.

이에 따라 시장 내 임대차 형태가 ‘전세의 월세화’로 빠르게 전환되고 있다. 2026년 1분기 서울 임대차 거래에서 월세 거래 비중은 약 70%에 달하며 비아파트, 다세대·연립 주택 등 저소득층 밀집 주택 유형에서 더욱 뚜렷하다. 월세 가격 역시 전년 대비 3% 넘게 상승하는 등 임차인의 주거비 부담이 크게 확대되고 있다. 이러한 변화는 임차인의 선택권 축소 및 주거 안정성 저해로 이어지고 있으며, 주거비 부담 완화를 위한 정책적 접근이 요구된다.

2026년 1분기 전세 거래 방식 비중에서 월세는 70.5%로 전세 29.5%를 크게 상회하며 월세로의 전환이 가속화된 점이 이를 명확히 뒷받침한다. 월세 비중이 2019년 이후 최고 수준에 도달한 것은 임대차 시장에서 전세의 점진적 감소와 월세 확대가 구조적 추세임을 보여준다.

실거주 의무 완화의 한계와 거래 활성화 영향 분석

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 정부는 토지거래허가구역 내 다주택자 주택 매도를 촉진하기 위해 실거주 의무 일부 완화 조치를 도입했다. 이에 따르면 무주택자가 다주택자로부터 조정대상지역 내 주택을 매수할 경우, 무주택자 기준으로 토지거래허가 신청만 완료하면 실거주 의무가 완화되어 거래 활성화에 일부 긍정적 영향을 미쳤다.

실거주 의무 완화 정책은 토지거래허가 신청 기준을 계약 체결 시점에서 신청 시점으로 변경, 최장 11월까지 거래 완료를 허용하는 보완책을 포함했다. 이 조치로 서울 주요 토지거래허가구역에서 2026년 4월 토지거래허가 신청 건수가 약 1만 건을 넘어서며 2024년 시행 이후 월별 최대치를 기록했다. 특히 서초구, 강남구, 용산구 등 강남권 고가 단지의 거래량 상승이 두드러졌고, 거래 속도 역시 과거 부동산 과열기와 유사한 수준으로 급등했다.

그러나 이 같은 거래 활성화는 고가 주택 중심 현금 부유층 거래에 한정됐으며, 전체 매물 감소와 가격 변동성 심화라는 부작용도 함께 동반되었다. 신규 매물 공급이 부족한 가운데 실거주 의무 완화가 전체 시장의 거래 절벽을 완화하는 데에는 한계가 존재한다. 더불어 주택담보대출 금융 여건이 개선되지 않는 상황에서, 현금 여력이 부족한 실수요자와 중저가 시장의 거래 활성화를 담보하기 어렵다는 점도 확인되었다.

토지거래허가제 강화와 실거주 의무 완화 정책이 전세 매물 감소 심화와 한시적 거래 활성화를 동시에 가져온 가운데, 향후 세제 개편과 금리 변동이 시장 불확실성을 키우는 구체적인 메커니즘은 다음 서브섹션에서 분석할 것이다.

부동산 포럼 이후 관망세 연장과 세제개편의 매물 영향 분석

이 서브섹션은 2026년 4월 22일 개최된 부동산 포럼 이후 시장에 나타난 관망세 지속 기간과 7월 예정된 세제 개편 발표가 매물 공급에 미친 구체적인 변화를 분석하는 데 중점을 둔다. 앞서 논의된 정부 정책 변화와 세제 개편의 전반적 영향 분석과 연결되어, 시장 반응의 시간적 흐름과 실체적 결과를 심도 있게 진단한다.

4월 부동산 포럼 후 관망세 지속과 시장 반응

2026년 4월 22일 서울 KG타워 하모니홀에서 열린 부동산 세제 개편 관련 포럼은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료와 7월 예정된 세제 개편 방안이 시장에 미칠 영향을 심층 논의하는 자리였다. 이 포럼에는 국토교통부 주택정책관, 부동산 전문가, 금융 및 법률 전문가 등 다각도의 이해관계자가 참여하여 현 상황 분석과 대응 방안을 모색했다.

포럼 이후 부동산 시장은 다주택자와 실수요자 모두에서 관망세가 더욱 강화된 양상을 보이고 있다. 이는 투자자들이 세제 부담 강화와 대출 규제 지속 가능성에 따른 불확실성을 고려해 즉각적인 거래를 유예하는 경향에서 비롯되었다. 특히 강남 3구 및 용산구 등 주요 조정대상지역에서 거래량이 급감했고, 신규 매물 등록도 감소하는 현상이 뚜렷하다.

시장의 이러한 관망세는 포럼 직후부터 최소 6월 초까지 지속될 것으로 예측된다. 조기 대선 등 정치적 불확실성이 시장 참여자의 의사결정 시기를 연기시키는 역할을 하며, 동시에 양도세 중과 유예 종료일인 5월 9일 이전에 다주택자의 초단기 매도 움직임도 포착되나 빠르게 소진된 상태다. 이를 통해 향후 오히려 매물 잠김 및 거래 위축 현상이 장기화될 가능성이 제기된다.

세제개편 발표와 매물 공급 변동 폭의 구체적 영향

7월 예정된 세제개편 발표 이후 매물 공급은 더욱 위축되는 양상을 보였다. 세부적으로, 보유세 기본 공제 금액 상향 조정, 양도소득세 중과 조치의 종료와 함께 보유세 중과가 동시에 적용되는 복합적 요인이 시장 내 다주택자들의 매물 출회를 위축시키고 있다.

서울 주요 지역의 부동산 매물 수는 3월 대비 4월에 3% 이상 감소했으며, 특히 용산구(-10.9%), 서초구(-10.6%), 송파구, 강남구 등 고가 주택 밀집 지역에서 매물 감소 폭이 더욱 컸다. 이는 세제 부담 압박에 더해 토지거래허가제 강화, 대출 규제 심화가 중첩된 결과로, 다주택자들이 적극적 매도보다는 증여나 부담부 증여 등 절세 방안을 선호하는 현상이 반영된 것이다.

또한, 매물 감소율이 거래량 감소로 직결되면서 서울 전체 아파트 거래량은 3월 기준 9,675건에서 4월에는 약 3,200건 수준으로 급감했다. 이러한 거래건수 감소는 매도의지가 낮아진 상황과 맞물려 가격 변동성 확대의 잠재적 원인이 되고 있다.

시장 전문가들은 현재 세제개편 발표 이후 나타난 매물 공급 위축 현상이 6월 대선을 전후하여 정책 방향성 및 시장 환경이 안정되기 전까지 지속될 것으로 전망하며, 매수세 역시 강화되지 못한 채 관망세 위주 시장이 형성될 것으로 분석하고 있다.

이처럼 부동산 포럼 이후 심화된 관망세와 세제개편으로 인한 매물 공급 위축은 시장 전반에 불확실성을 가중시키고 있다. 다음 서브섹션에서는 이러한 불확실성 배경하에서 금리 변동 및 대출 규제가 시장에 미친 영향과 이에 따른 시장 내 각축 구도 및 거래 양극화 현상을 보다 구체적으로 고찰한다.

정책 한마디에 잠긴 시장: 전월세 매물 급감과 월세 전환 가속

본 서브섹션은 정부의 세제 신호, 특히 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 발표된 이후 2026년 1월 말부터 5월 초까지 서울 및 수도권 전월세 시장에 발생한 매물 감소 현상을 시계열로 상세 분석한다. 매물 감소 속도의 급격한 변곡점과 월세 전환율 상승 현황을 구체적 수치와 사례를 통해 제시하여, 임대차 시장의 구조적 변화가 어떠한 메커니즘을 통해 일어나고 있는지 집중 조명한다. 이로써 전월세 시장에서의 공급 위축이 단순한 물리적 매물 부족을 넘어 임대인들의 경제적 선택 변화와 직결되어 있음을 이해하도록 돕는다. 이는 앞선 전세난 심화 분석과 후속 정책적 대응 평가 사이에서, 주거 불안 심화의 본질적 원인으로 해석할 수 있는 핵심 고리 역할을 수행한다.

1월 말부터 5월 초까지 전월세 매물 감소 추이와 변곡점

2026년 1월 말 서울 아파트 전세 매물은 약 22,000건 수준으로 집계되었으나, 5월 1일에는 15,000건 내외로 31.8%가량 급감했다. 같은 기간 월세 매물도 20,000건에서 14,000건대로 약 30% 감소하였다. 이러한 감소는 단순한 계절적 요인이나 수요의 변화가 아닌 정책 신호에 따른 집주인들의 선제적 행동 변화가 주된 원인이다.

특히 양도소득세 중과 유예 연장 불가 입장이 1월 초 소셜미디어를 통해 공식화되면서, 시장 참여자들은 매물 공급 의사를 선행적으로 조정하기 시작했다. 결과적으로 전월세 매물 감소 속도는 정책 발표 직후부터 더욱 가팔라졌으며, 매물 감소 기울기에서 뚜렷한 변곡점이 확인되었다.

매물 감소가 심화되면서 전세 시장에서는 과거와 같은 중개 활성화가 어려워진 반면, 신규 임대차 계약에서는 월세 비중이 급격히 높아지고 있다. 이는 단기적 통계 이상의 임대시장 체질 변화 신호로 보인다.

월세 전환율 상승과 임대차 시장 내 월세 비중 증가 현황

2026년 1~3월 누적 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 서울 기준 70.5%에 이르러 2019년 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 이 수치는 2022년의 48%대에서 4년간 꾸준히 상승하여 약 22%포인트 이상 상승한 결과다.

월세 전환율의 상승은 기존 전세 계약 갱신 과정에서 전세금을 낮추거나 그대로 유지한 상태에서 월세를 더하는 반전세 형태가 증가함에 따른 것이다. 2025년부터 전월세 전환율은 10개월 연속 상승해 4.25%까지 증가했고, 이는 2018년 이후 최고 수준에 해당한다.

임대인의 관점에서는 대출 규제 강화와 보유세 부담 증가로 전세금을 목돈으로 묶는 전세보다는 월세 방식이 상대적으로 유리해졌고, 임차인 역시 전세 매물을 구하기 어려워 월세로 전환하는 경우가 늘어나고 있다. 특히 중소형 아파트와 비아파트 주택에서 월세 비중과 거래량 증가 폭이 두드러진다.

전월세 매물 감소와 월세 전환 가속화라는 임대차 시장 내부 변화는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 보유세 상승 등 세제 환경 변화와 맞물려 복합적인 시장 불안의 원인으로 작용한다. 이어지는 서브섹션에서는 이러한 세제 변화와 대출 규제, 금리 변동이 부동산 시장에 미친 영향과 시장의 불확실성 심화 양상을 구체적으로 고찰한다.

5월 이후 증여 급증과 세제 개편: 절세 전쟁의 새로운 국면

이 서브섹션은 2026년 4월까지의 증여 급증 현상을 바탕으로 5월 양도소득세 중과 유예 종료 이후 증여 시장의 변화 양상을 심층 분석하고, 7월 예정된 세제 개편안이 시장 불확실성에 미치는 영향을 평가한다. 앞선 섹션들에서 시장 내 증여 급증과 세제 변화가 복합적으로 작동하는 양상을 진단한 이후, 본 내용은 시점별 정책 변동과 그에 따른 투자자의 절세 전략 및 시장 반응을 구체적으로 조명하여 향후 시장 전개 방향에 대한 판단 근거를 제공한다.

5월 이후 증여 급증세 추이와 다주택자의 절세 전략

2026년 5월 9일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료됨에 따라 서울을 비롯한 수도권에서 증여 건수가 급격히 증가하는 현상이 지속되고 있다. 4월 말 기준 서울 집합건물 증여 등기는 1,980건으로 전월 대비 47.2% 증가했으며, 이 같은 절세 목적의 증여는 5월 이후에도 큰 폭의 상승세가 이어지고 있다.

중과세율 부활로 인해 2주택자는 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되어 실효세율이 최대 82.5%에 이를 수 있음에 따라, 다주택자들은 매도 대신 증여와 부담부 증여를 적극 활용하여 세 부담 최소화를 꾀하는 절세 전략을 구사한다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에서 증여가 집중적으로 증가한 점이 이를 반영한다.

부담부 증여는 임차인이 있는 상태에서 채무 부분을 제외한 금액에 대해서만 증여세가 부과되므로, 양도세 부담뿐 아니라 임대차 계약 이행과 관련된 비용까지 절감할 수 있는 수단으로 자리 잡았다. 이와 함께 가족 간 저가 직거래 비중 증가도 눈에 띄는데, 서초구에서는 직거래 비중이 15.8%에 달하며, 서울 전체 평균인 5.15%를 훨씬 상회하여 형식적 매도보다 사실상 증여 성격을 띤 거래가 증가해 절세 효과를 극대화하고 있다.

이러한 증여 급증은 과거 2022년 12월 증여취득세 과세표준 변경 직전과 매우 유사한 모습으로, 정책 시행 전후 시장 내 절세 수요가 증폭됨을 재확인한다. 다만 이번에는 부담부 증여와 직거래 활성화가 동시에 진행되며 증여의 양상과 규모가 더욱 다양해지고 절세 전략이 고도화된 점이 특징이다.

7월 세제 개편 세부 내용과 시장 불확실성 심화

2026년 7월로 예정된 세제 개편안은 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제) 재설계, 보유세 강화, 그리고 실거주 요건 강화 등을 핵심으로 하여 시장에 상당한 불확실성을 야기하고 있다. 특히 장특공제는 기존 1세대 1주택자에 최대 80%까지 양도차익 공제를 제공했으나, 거주 요건 강화와 보유 기간 공제 축소가 예고되어 거래 및 보유 전략 재편이 불가피하다.

보유세 부문에서는 공시가격 현실화율 동결과 종합부동산세 기본 공제 금액 상향 조정으로 부담 완화 시도가 있으나, 다주택자와 고가 주택 보유자의 경우 중과세 및 누진세율 강화가 맞물려 실질 세 부담이 증가하는 구조다. OECD 평균과 비교했을 때 국내 보유세율은 여전히 낮은 편이나, 정부는 보유세 현실화를 단계적으로 추진해 세수 기반을 확대할 계획을 밝히며, 이는 주택시장 내 보유자 압박 요인으로 작용한다.

재정개혁특별위원회는 2024년 6월 발표된 종부세 개편안에서 공정시장가액비율과 누진세율 인상 시나리오를 제시했으며, 서울 및 수도권 고가주택 보유자를 중심으로 세 부담이 가중될 전망이다. 이에 따라 매물 회수 현상이 심화되고, 중장기적으로 가격 변동성 확대 및 시장 안정화 시도로 이어질 수 있는 양면적 경로가 예상된다.

정치권 내에서는 7월 세제 개편의 구체적 내용과 강도에 대해 신중한 접근이 지속되고 있으나, 실거주 중심 세제 강화와 보유세 중과는 확정적 요소로 작용하여 투자자들의 보유·매도 전략 변화를 촉발하고 있다. 특히 세제 개편에 따른 시장 반응은 단기 증여 및 직거래 급증을 재차 자극하며 매물 잠김과 관망세 심화를 부추기는 요인으로 평가된다.

이처럼 5월 이후 증여 급증세는 세제 변화에 따른 다주택자의 절세 전략을 중심으로 시장의 단기 변동성을 키우는 동시에, 7월 예정된 세제 개편안이 도입되며 중장기적으로 시장 관망세와 매물 잠김 현상이 심화될 것으로 전망된다. 이어지는 서브섹션에서는 이러한 세제와 정책 변화가 전체 부동산 시장 불확실성에 미치는 구체적 영향을 분석하고, 금리 변동 및 대출 규제 강화와 맞물린 복합적 시장 반응을 진단하겠다.

실수요 전환과 지역별 고가거래 양극화 심층분석

본 서브섹션은 ‘2026년 1분기~4월 부동산 시장의 향후 전망과 전략적 대응 방안’ 섹션 내 ‘전략적 대응 방안: 실수요자와 투자자의 대응 전략’에 속하며, 전세난 심화에 따른 실거주자 중심 오피스텔 수요 변화를 분석하고 고가 아파트 거래 감소가 지역별로 어떻게 차별화되는지를 구체적으로 살펴봄으로써 실수요자의 주거 형태 변화와 투자 전략 수립에 핵심적인 기반을 제공한다.

전세난 심화에 따른 오피스텔 수요 변화: 실수요 중심의 주거 대전환

2026년 들어 서울 및 수도권 지역 아파트 전세 매물은 전년 동기 대비 40% 이상 급감한 상황이다. 특히 서울 아파트 전세 수급지수는 179.0을 기록하며 5년 만에 최악의 상태에 이르렀고, 신축 입주 물량 감소와 토지거래허가제 등 규제 강화로 전세 매물이 추가로 줄어든 영향이 크다.

이러한 전세난 심화는 실수요자의 주거 형태 전환을 가속화시켰다. 서울 영등포, 관악, 중구 등 직주근접성이 높고 업무지구 접근성이 우수한 지역에서 오피스텔 매매 거래량이 대폭 증가하였다. 영등포구는 전년 대비 97.3%, 관악구는 109.3%로 두 배 이상 거래량이 늘어나며 전세 공급 부족에 직접 대응하는 움직임이 나타났다.

오피스텔은 주택담보대출 규제와 다주택자 취득세 중과에서 상대적으로 자유로워 자금 조달 측면에서 매수자의 접근성을 높였다. 또한, 발코니 허용과 바닥난방 제한 폐지 등 규제 완화로 중대형 주거형 오피스텔 공급이 확대되면서 신혼부부나 3~4인 가구 중심의 실거주 수요를 흡수하는 역할을 하고 있다. 2026년 1분기 경기 및 인천지역 오피스텔 거래는 각각 18.7%, 37.6% 증가하며 이 같은 수요 확산을 뒷받침한다.

한편, 서울 내 전체 오피스텔 거래량은 소폭 감소하였지만 특정 자치구에 한정된 ‘옥석 가리기’ 현상이 나타나, 실거주용 주거지로서의 매력과 가치가 직주근접성을 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.

전세난에 밀린 무주택 실수요자들이 빌라와 오피스텔 등 비아파트 단지로 이동하면서 이들의 가격과 전세값도 크게 상승했다. 2026년 4월 기준 서울 대형 오피스텔 평균 매매가격과 전세가격은 역대 최고치를 경신하였고, 이는 아파트 전세난이 비아파트 주거시장 전반에 파급되어 임대차 시장의 전방위적 불안정을 초래하고 있음을 시사한다.

고가 아파트 거래 감소 지역별 차이: 강남권과 외곽 지역의 양극화 심화

2026년 1분기 서울 아파트 시장은 매매가격 상승률이 전년 대비 두 배 가량 상승하는 등 외형상 강한 상승세를 보였으나, 이는 강남구를 포함한 고가 주택 밀집지와 외곽 중저가 지역 간 뚜렷한 이중 구조를 반영한다. 강남구는 -0.34%의 가격 하락을 기록한 반면, 노원구, 성북구 등 중저가 외곽 지역에서는 거래량이 증가하고 가격도 상승하는 현상이 나타났다.

이는 2025년 시행된 주택담보대출 한도 축소 및 DSR 강화 등 금융규제 영향으로 고가 주택에 대한 대출이 제한되면서 구매력이 상대적으로 약한 실수요자들이 중저가 외곽 단지를 선호하는 데 따른 결과이다. 특히 6억~10억원대 아파트 거래 비중은 37.8%로 전년 대비 8.5%포인트 상승하며 중저가 단지의 거래 강세를 명확히 드러냈다.

고가 아파트 시장은 세제 강화와 규제 강화에 따른 부담으로 다주택자가 매물을 거둬들이거나 증여를 택하며 공급이 줄어들어 거래가 절벽 상태다. 강남·서초·송파·용산 등 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 거래 허가 절차와 중과세 부담이 지속되어 가격 방어를 위한 ‘버티기 전략’이 확산되었다.

반면, 마포·영등포·용산 등 한강 벨트권과 일부 외곽 지역은 직주근접성과 상대적으로 낮은 가격대 덕분에 실수요 위주의 견조한 수요가 유지되어 양극화 현상이 더욱 심화되고 있다.

지역별 거래량과 가격 격차는 2026년 4월까지 지속되는 추세로, 이로 인해 강남권은 관망세와 거래 침체가 뚜렷한 반면, 외곽 중저가 지역과 한강 벨트 내 실수요 맞춤형 아파트 단지는 가격 상승과 거래 활력 증대를 동시에 경험하고 있다.

이렇게 전세난 심화로 인한 주거 형태 재편과 고가 아파트 시장의 지역별 양극화 현상은 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 시사점을 제공하며, 다음 서브섹션에서는 이러한 시장 불확실성 심화가 세제 변화와 금리 변동 등 거시 변수와 복합적으로 작용하는 구조적 분석을 이어가 시장 전반의 불확실성과 대응 전략을 심층적으로 다룬다.

전세대출 완화와 세제 지원의 주거 안정 역할

본 서브섹션은 2026년 1분기부터 4월까지 급격히 심화된 전세난과 증여 급증 현상이 시장 불안정을 심화시키는 가운데, 정책적 보완 방안과 시장 안정화에 기여한 주요 정책들의 효과를 검토한다. 이전 섹션에서 다룬 부동산 세제 개편과 금융 규제 변화가 시장에 미친 복합적 영향을 바탕으로, 전세대출 완화 정책과 주거 안정 지원 정책이 실제 전세 시장 및 주거 불안 완화에 미친 실증적 효과를 분석함으로써, 향후 정책 방향 설정에 필요한 구체적 근거를 제공한다.

전세대출 요건 완화 정책 효과 분석

2026년 들어 서울을 중심으로 전세 매물은 전년 동기 대비 약 40% 이상 급감했다. 이같은 매물 감소는 전세 시장의 공급 위축과 동시에 월세 비중 확대라는 임대 시장 재편을 심화시켰다. 특히 외곽 지역에서 전세 매물 감소폭이 더 가파른데, 이는 비거주 1주택 규제 강화 및 전세대출 요건 강화와 밀접한 관계를 가진다.

정부는 전세난 심화에 대응하여 전세대출 요건 완화를 시도하였으며, 이를 통해 일부 실수요자의 금융 접근성을 개선하고 임차인의 주거비 부담 완화를 꾀하였다. 전세대출 심사 기준을 유연하게 조정하고, 대출 한도 확대 및 전세대출 관련 심사 절차 간소화를 추진했다. 이러한 대출 지원 정책은 특히 전세 매물 부족이 심한 강남권 외곽 지역과 중저가 아파트 밀집 지역에서 수요자들이 안정적인 주거 형태를 유지하는 데 긍정적 역할을 했다.

실제 시장 조사에 따르면 대출 완화 조치 이후 전세 대출 신청 및 승인 건수가 소폭 증가했으며, 금융기관의 전세자금 대출 심사 속도 역시 개선되었다. 이는 전세 대출 요건이 강화되기 이전에 비해 임차인의 금융 접근성이 향상된 결과로 평가된다. 다만, 전세 매물의 구조적 부족과 급격한 전셋값 상승 압력은 여전히 완만한 완화에 그치고 있어 근본적 전세난 해소를 위해서는 추가적인 공급 확대와 세제 지원이 병행되어야 한다.

세제 개편 전·후 주거 안정 지원 정책 비교

최근 부동산 세제 개편은 보유세 및 양도소득세 부담을 명확히 하여 시장의 예측 가능성을 높이는 한편, 다주택자 및 고가 주택 보유자에 대한 세 부담을 확대했다. 세제 개편 전에는 상대적으로 유예되었던 양도세 중과와 보유세 인상이 동시에 적용되면서, 다주택자들의 매도 전 환급 전략이 축소되고 증여나 직거래를 통한 절세 전략이 증가했다.

세제 개편 전 주거 안정 지원 정책은 전세대출 규제 완화, 임대사업자 세제 혜택 등으로 구성되어 임대 공급 확대와 임차인의 부담 완화를 도모했다. 그러나 실제 전세 매물은 급감하며 주거 안정 효과는 제한적이었다. 이에 정부는 세제 개편 후에도 실수요자 중심 맞춤형 지원 정책을 강화했고, 구체적으로 전세자금 대출 이자 보조, 임차인 보호 강화, 공공 임대주택 확대 정책 등을 추진했다.

세제 개편 이후 주거 안정 정책들은 전세난 심화에 대응하는 데 초점을 맞추고 있으며, 특히 신혼부부 및 저소득층 대상의 임대료 지원과 보증금 지원 프로그램이 확대되고 있다. 이러한 정책들은 단기적으로 전세 시장 붕괴와 급격한 임대료 상승 압력을 완화하는 효과를 냈으며, 주거 취약계층의 주거 불안 완화에 일정 부분 기여했다. 그러나 전반적인 주거 안정은 입주 물량 확대와 시장 내 유동성 확보가 추가로 필요하다는 평가가 제기된다.

이처럼 전세대출 요건 완화와 세제 개편에 따른 주거 안정 정책은 단기 전세난 해소와 주거 불안 완화를 위한 필수적 수단으로 작용했다. 그러나 정책적 보완에도 불구하고 근본적인 공급 부족과 세제 부담 증가는 시장 불확실성을 지속시키는 요인으로 남아 있다. 다음 서브섹션에서는 이러한 불확실성 심화가 부동산 시장에 미치는 영향을 더욱 심층 분석하며, 실수요자와 투자자의 전략적 대응 방안을 논의할 것이다.